皆様こんにちは。勉強は順調でしょうか？さて本日も試験直前期ですので、宅建業法について解説しておきたいと思います。まだ諦めないで、宅建業法はやればやっただけ得点に繋がります。宅建業を営むためには、宅建業の「免許」が必要です。免許基準は毎年のように出題されますので、絶対にしっかりとマスターしておいてください。それと、実際の日常に照らし合わせて考えると覚えやすくもなります。それでは本日も見て行きましょう。
免許の申請と免許基準の宅建解説
宅建業を営むための免許は「誰から」受けるのでしょうか？また、誰でもカレでも宅建免許を受けることができたら大変です。宅建免許を受けるのに「ふさわしくない者」とはどのような者でしょうか？（＝免許基準）
後述する宅建士証は個人に交付されるのに対し、宅建免許は「個人事業者や会社（法人）」＝宅建業者に与えられます。
■宅建免許の申請
宅建業者は、都道府県知事または国土交通大臣に対して免許の申請を行います。都道府県知事または国土交通大臣のいずれかが、宅建業の免許を与えるのです。この免許を与える者を「免許権者」といいます。この呼び名はよく出てきますので覚えておいてください。
では、これから宅建業者になろうとする者は、どちらの免許権者に免許の申請をすれば良いのでしょうか？これは、宅建業者が自由に選べるわけではありません。「事務所の場所」によって決められます（業務を行う場所は関係ありません）。全ての事務所が１つの都道府県内にある場合は、その都道府県知事の免許を受けます。事務所が複数の都道府県に存在する場合は、国土交通大臣の免許を受けます。少し練習してみましょう。
Ａ県に本店と支店がある → Ａ県知事の免許
Ｂ県に本店と支店がある → Ｂ県知事の免許
Ａ県に本店、Ｂ県に支店がある → 国土交通大臣の免許
事務所の数も関係ありません。
Ａ県に本店と３つの支店がありＡ県とＢ県で宅建業務を行う → Ａ県知事の免許
Ａ県に本店、Ｂ県とＣ県に支店がある → 国土交通大臣の免許
すごく簡単ですね。これが本試験で出題されたら、ラッキー！って感じで確実に得点してください。また、この免許の申請で１つだけ注意点があります。
免許を申請するには、免許申請書というものを免許権者に提出するのですが、国土交通大臣の免許を受ける場合には、この免許申請書を、主たる事務所（本店）の所在地を管轄する都道府県知事を経由して提出するのです。つまり、Ａ県に本店、Ｂ県に支店がある場合は国土交通大臣の免許を受けますが、国土交通大臣に免許申請書を提出する前に、Ａ県知事にも見せろ、ということです。これは宅建試験本番でもよく出題されますので覚えておいてください。
■宅建免許基準
量が多くて大変ですが、少しずつ、確実に、気合で覚えてしまってください。思っているよりも簡単です。丸暗記ではなく、常識的に「それはそうだ」と納得しながら覚えれば覚えやすいはずです。
１．心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの、復権を得ていない破産者
一括りの「成年被後見人、被保佐人」から2020年の法改正により「精神機能の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断、意思疎通を適切に行うことができない者」に変更されました。個人の宅建業者（未成年者を除く）が宅建業に関し行った行為は、行為能力の制限によって取り消すことはできません。← 熱い新規定です
下記10番でお話しますが、未成年者は宅建業者になれるという点にも注意です。破産者も、復権を得れば「ただちに」免許を受けることができます。復権から５年というひっかけ問題に注意してください。
２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。死刑は死刑ですから、禁錮と懲役を覚えておいてください。罰金は禁錮よりも軽いということも頭の隅に入れておいてください。ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けることができるということ、控訴中・上告中も免許を受けることができる（＝刑が確定していない）ということです。
３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪を覚えておいてください。
４．免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
無免許で宅建業を行っていた場合などです。
５．宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
怖い系のお兄さんなどです。
６．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から５年を経過していない者
７．上記６番の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者
ここで問われるのは「役員」のひっかけです。役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。単に専任の宅建士や政令で定める使用人というだけでは役員に該当しません。聴聞（ちょうもん）とは、処分を受ける者に釈明および証拠提出の機会を与える制度をいいます。
８．上記６番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
免許取消処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを防ぐためです。これは免許取消処分の公示が必要です。よくひっかけ問題で、免許権者から業務停止処分について聴聞の期日および場所を・・などという問題が出題されますが、業務停止処分の公示を受けただけでは欠格事由に該当しません。「免許取消処分」なので注意。
９．上記８番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者
要は８番が法人の場合で、その法人を実質動かしていた役員がすぐに他で悪さをしないように、ということです。
10．営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記１～９番のどれかに該当する場合
法定代理人から営業の許可を受けている未成年者を、「営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者」と呼びます。この場合は単独で免許を受けることができます。問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、この場合は、その法定代理人を基準に判断する、というわけです。
また、平成24年度法改正により、法人を未成年後見人に選任できるようになったため、未成年者の法定代理人が法人の場合、その役員の中に欠格要件に該当する者がいるときは、その未成年者は免許を受けることができなくなりました。
11．法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合
ここで鋭い方は、「あれ？７番と矛盾してる。政令で定める使用人はセーフでは？」と思われるかもしれません。ここは非常に間違えやすいところです。つまり、不正を犯した政令の使用人を雇っていた法人は免許を受けることができず（11番）、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかった者は免許を受けることができる（７番）、というわけです。ちなみに政令で定める使用人とは、宅建業者の事務所の代表者をいいます。支店長さんなどですね。
12．個人で、政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合
法人ではなく個人業者でも、その事務所の代表者が不正を犯してはダメです。
13．決められた数の専任の宅建士を置いていない者
詳しくは後述しますが、宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の割合で、成年である専任の宅建士を置かなければなりません。この決まりを守っていない宅建業者は免許を受けることができません。
14．免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合
以上、１～14番に該当する場合は宅建免許を受けることができません。これらに該当する場合、免許権者は、免許を与えることができない理由を書いた書面を、宅建業者になろうと申請してきた者に対して通知することになります。
| ①心身故障者、復権を得ていない破産者 |
| ②禁錮以上の刑に処せられ５年を経過しない者 |
| ③一定の罰金刑に処せられ５年を経過しない者 |
| ④免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者 |
| ⑤宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 |
| ⑥不正手段による免許取得等による免許取消しから５年を経過しない者 |
| ⑦上記６番の聴聞期日、場所の公示日60日以内にその法人役員であった者で、取消しから５年を経過しない者 |
| ⑧上記６番に該当して聴聞公示日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過しない者 |
| ⑨上記８番の期間内に合併消滅等をした法人の聴聞公示日前60日以内に役員で、その消滅等から５年を経過しない者 |
| ⑩営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記１～９番のどれかに該当する場合 |
| ⑪法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合 |
| ⑫個人で、政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合 |
| ⑬決められた数の専任宅建士を置いていない者 |
| ⑭免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合 |
14個もある免許基準を覚えるのは大変です。
ざっくり言うと、「精神に障害のある者、破産者」と「悪い人」（犯罪者）と「宅建業に関して悪いことをした人」（免許を取り消された人）には免許を与えないということです。大きく分けるとこの３パターンとなりますが、本試験でよく出題されるポイントはズバリ、以下の３つです。
１．復権を得ていない破産者。復権を得ればすぐ免許を受けられる点に注意です。
２．一定の罰金刑＝宅建業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪、この５つは必ず押さえ、過失傷害罪などは免許を受けられますのでひっかけ問題に注意です。
３.不正手段による免許取得、情状が特に重い業務停止処分該当行為、業務停止処分違反、この３つを理由に免許を取り消された場合は５年間免許を受けることができません。
この３点を頭に叩き込み、そこから派生するように他の基準も覚えていってみてください。ただ漠然と暗記しようとするよりも覚えやすいはずです。
「自ら機会を創り出し、機会によって自らを変えよ」