宅建士試験 広告の規制について
皆様、こんにちは。勉強は順調でしょうか？今回は広告の規制についてです。すでに不動産にお勤めの方には馴染みがあるかと思いますが、これから宅建士試験に合格し、不動産業への転職をお考えの方はとても重要な項目になりますので良く覚えておきましょう。
そもそも、広告の規制がなぜ必要なのでしょうか？借りる側の気持ちになれば良く分かります。
皆さんは、部屋を借りる時に何を重要視しますか？
- 駅から近い
- 間取りは2LDK
- 家賃は5万円前後に抑えたい
- 風呂トイレは別
- オートロック、ウォークインクローゼット付き
- 近くにスーパーやコンビニ、学校がある
等々、様々な要望を御自身の収入と比べて決めるかと思います。しかも賃貸契約は契約するのに手間もかかりますし、ある程度のまとまったお金も必要となりますからなるべく確かな情報を基に判断したいですよね？
しかしながら、これが不動産会社側になると状況が少し変わります。入居率が低い物件には収益の事や大家さんとの兼ね合いもあり、なんとか入居させたいという思惑が働いてきますよね？
例えば
- 築年数をごまかす
- 駅から遠いけど少し距離を近く表示する
- コンビニとかも無いけど、あるよと嘘をつく
- 実は事故物件だけど黙っている
とまあ、こんな事をされてしまいますと信用して家を買う事も借りる事も出来なくなってしまいますよね。
このようなトラブルが起きないように広告表示にはある一定のルールが決まっており、それらを順守するようになっております。このルールは試験にももちろん出て来ますし、業務を行う上で知りませんでしたでは済みませんからしっかりと覚えて身に着けてほしいと思います。
■取引態様の明示
宅建業者が広告をするときには「取引態様の明示」をする必要があります。注文を受けた際も同様です。と言いますか、広告をする際にはそのつど、注文を受けた際にはただちに、取引態様の別を明示します。広告時に明示したからといって、注文時に省略することはできません。
取引態様の明示とは、宅建業者自らが当事者として売買・交換を行うのか、代理や媒介によって売買・交換・貸借を行うのか、を購入者等に知らせておくことです（＝宅建業ではない「自ら貸借」で明示は不要）。宅建業者が取引態様の明示を怠った場合、罰則はありませんが、監督処分として業務停止処分を受けることがあります。また、この明示は口頭で行ってもよいということも覚えておいてください。
■誇大広告等の禁止
宅建業者は、契約を成立させるために購入者等へ事実と違ったことを伝えてはいけません。現実に購入者等が誤認するなどの被害が起こらなくても同様です。この「事実」の対象となるのは次の８個についてです。
１．所在：物件の所在地は正確に！
２．規模：土地、建物の面積をあらわします（マンションでは１ＤＫなども可）
３．形質：地目（田や畑など）や電気・ガスなどの供給施設、建物の構造や築年数など
４．利用の制限：建蔽率や容積率、地上権などの対象となっているか
５．環境：日照や静かさの状況、学校や公園などが近くにあるか
６．交通その他の利便：電車やバスなどの所在や、最寄り駅までの所要時間
７．代金や借賃等の対価の額および支払い方法
８．代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせん
４～６番については、将来的にどうなるかも伝える必要があります。
７番の対価の額とは、代金額や借賃額のほか、工事費や敷金・礼金・権利金などを指します。また、支払い方法とは、一括払いか割賦払いか、割賦払いの場合は頭金の額や支払回数・期間・利息なども伝えなければなりません。
８番の交換差金とは、物件と物件を交換する場合、一方の評価額が低いときにそれを補って同等の価額にするために支払われるお金のことをいいます。宅建業者は金銭をあっせんする場合、アド・オン方式のみを表示することはできません（実質金利を付記すれば可）。アド・オン方式の意味は…ここでは省略しておきましょう。アド・オン方式という単語だけ覚えておいてください。
また、存在しない物件、存在するが取引の対象となり得ない物件、存在するが取引する意思がない物件も、広告をすることは宅建業法違反となります（おとり広告）。
宅建業者がこれら誇大広告等の禁止に違反した場合、監督処分として業務停止処分、罰則として６ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられることがあります。
■広告開始時期の制限
宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ、広告をすることはできません。
また補足といたしまして、この広告開始時期の制限は、売買・交換・貸借に関係なくすべての取引態様が対象となりますが、未完成物件に対する契約締結時期の制限は、売買と交換のみが対象となり、貸借契約には規制がないということも頭の隅に入れておいてください。つまり宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ、売買または交換契約をすることができない、となります。
| 宅建試験問題 平成10年ー問34】宅建業者Ａが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １．宅建業者Ａは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。 ２．宅建業者Ａは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて取引態様の別を明示する必要はない。 ３．宅建業者Ａは、建物の売買に関する注文を受けた場合、注文者に対して、必ず文書により取引態様の別を明示しなければならない。 ４．宅建業者Ａは、他の宅建業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。 |
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| １ 正：業務停止処分に該当する行為の情状が特に重い場合は免許取消処分もある ２ 誤：広告時にはそのつど、注文時にも改めて遅滞無く明示する ３ 誤：口頭でもよい ４ 誤：宅建業者からの注文でも省略不可 |
| 【宅建試験問題 昭和56年ー問41】宅建業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、正しいのはどれか。 １．誇大広告等の禁止の対象となるのは、売買の対象となる宅地や建物の所在、規模、形質などについての表示であり、環境や利用の制限についての表示は対象とはならない。 ２．将来の環境や利用の制限に関する表示については、宅建業者の予想である旨を併せて表示すれば、たとえ実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させることとなっても、誇大広告等として禁止の対象となることはない。 ３．宅建業者が代金に充当するための金銭の貸借をあっせんする場合に、金利や融資期間についても、著しく事実に相違する表示や実際のものよりも、著しく有利であると人を誤認させるような表示をすれば、誇大広告等として、禁止の対象となる。 ４．宅建業者は、宅地建物の価格について、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような広告をしても、現実に売買等の契約が成立しなければ、実害は発生していないので、宅建業法違反とはならない。 |
| １ 誤：環境や利用の制限についても、誇大広告等の規制対象となる ２ 誤：誤認表示は予想であっても、誇大広告等の規制対象となる ３ 正：金銭貸借のあっせんに関する事項も、誇大広告等の規制対象となる ４ 誤：実害がなくても、広告をすること自体が宅建業法に違反する |
| 【宅建試験問題 平成９年ー問43】宅建業者Ａがその業務に関して広告を行った。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 １．宅建業者Ａが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Ａは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。 ２．宅建業者Ａがマンションを分譲するに当たり、建築確認を申請していたが、建築確認を受ける前であったので、「売買契約は、建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行ったときも、Ａは、宅建業法に違反する。 ３．その広告により、販売する建物の形質について、実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、当該広告は、誇大広告に該当する。 ４．宅建業者Ａが販売する意思のない物件について行った「販売する」旨の広告は、著しく事実に相違する広告に該当し、このためＡは監督処分の対象になるが、罰則の適用を受けることはない。 |
| １ 正：依頼者の依頼によって行う「特別の広告費」は、報酬と別に受領可（契約不成立時も） ２ 正：工事完了前は、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ広告不可 ３ 正：現実に誤認する必要はなく、通常誤認するような表示をすれば誇大広告となる ４ 誤：６ヶ月以下の懲役また100万円以下の罰金 |
| 【宅建試験問題 昭和57年ー問40】開発許可が必要とされる宅地の造成又は建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、宅建業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法上誤っているものはどれか。 １．開発許可を受けた後でなければ、宅地の売買の広告をしてはならない。 ２．開発許可を受けた後でなければ、宅地の売買の媒介をしてはならない。 ３．建築確認を受けた後でなければ、建物の売買の契約をしてはならない。 ４．建築確認を受けた後でなければ、建物の賃貸借の媒介をしてはならない。 |
| １２３ 正：自ら当事者として、または媒介・代理でも、許可等を受ける前の売買と交換は契約締結も広告もできない ４ 誤：貸借の媒介・代理は契約締結時期の制限は受けず、広告はできないが、許可等を受ける前でも契約は可能（自ら貸借は宅建業に該当しないので、許可前の契約も広告も可能） |
「できると思えばできる、できないと思えば出来ない」